전입신고와 확정일자는 모두 임대차 보증금 보호와 관련되지만, 역할은 다릅니다. 둘 중 하나만으로 충분하다고 생각하기 쉽지만, 보호 요건과 순위를 함께 살펴야 합니다.
대항력과 우선변제권은 다릅니다
주택을 인도받고 주민등록을 마치면 임차인은 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 임대차 관계를 주장할 수 있게 하는 효력으로, 요건을 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 여기에 임대차계약서의 확정일자까지 갖추면 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권이 생길 수 있습니다. 다만 선순위 담보권 등이 있으면 보증금 전액을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
입주 전후로 확인할 사항
실제로 집을 인도받은 뒤 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받으세요. 확정일자를 먼저 받아도 입주와 전입신고가 늦으면 그 사이 설정된 권리보다 순위가 뒤처질 수 있습니다. 계약 전에는 등기사항증명서에서 근저당권 등 선순위 권리를 확인하고, 계약서와 보증금 지급 내역도 보관하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
확정일자만 받으면 보증금이 보호되나요?
확정일자만으로 우선변제권이 완성되는 것은 아닙니다. 주택 인도와 주민등록을 갖춰 대항력을 확보해야 하며, 실제 배당액은 선순위 권리와 경매대금 등에 따라 달라집니다.
전입신고는 했는데 확정일자를 놓쳤다면 어떻게 하나요?
계약서 원본을 가지고 주민센터 등에서 확정일자를 받을 수 있습니다. 다만 확정일자를 받은 시점에 따라 권리 순위가 달라질 수 있으므로, 이미 설정된 담보권이 있는지 등기사항증명서를 확인하세요.